预售商品房的财产保全

预售商品房的财产保全：购房者权益的“安全锁”

前言：

买房对于大多数家庭来说，都是一项重要的投资。尤其是在预售商品房交易中，购房者往往需要提前支付大笔资金。然而，预售房产存在着开发商经营风险、房屋质量问题等不确定因素，一旦发生纠纷，购房者的权益可能受到损害。 那么，如何为自己的购房款加上一道“安全锁”呢？ 答案就是——财产保全。

什么是预售商品房的财产保全？

预售商品房的财产保全，是指在发生或可能发生与预售商品房相关的纠纷时，为了保障购房者的合法权益，购房者可以向法院申请，对开发商的特定财产采取限制措施，以防止开发商转移财产、逃避债务，从而确保在诉讼或仲裁终结果出来后，购房者能够获得相应的赔偿或补偿。

简单来说，财产保全就是冻结开发商的银行账户、查封其可供执行的资产（如其他房产、车辆等），确保这些资产在纠纷解决前不会被转移或处置。

为什么要进行财产保全？

防范开发商风险： 预售房产存在开发商资金链断裂、破产等风险，一旦开发商出现问题，购房者的权益可能难以保障。 确保纠纷解决后的执行： 即使购房者在诉讼中胜诉，如果开发商没有可供执行的财产，胜诉判决也可能成为一纸空文。 争取主动权： 通过财产保全，购房者可以在纠纷解决过程中掌握一定的主动权，促使开发商积极协商解决问题。

财产保全的必要步骤：

以下是进行预售商品房财产保全的一般步骤，请注意，具体情况可能因地区和案件而异，建议咨询律师。

1. 评估风险与收集证据

首先，要对开发商的经营状况、财务状况进行初步评估，判断其是否存在经营风险。例如，可以通过查询开发商的信用记录、诉讼记录等信息来了解其经营状况。同时，也要收集与预售房产相关的证据，包括：

购房合同： 这是证明购房者与开发商之间存在合同关系的重要证据。 付款凭证： 证明购房者已支付购房款的证据，包括银行转账记录、POS机刷卡单等。 相关承诺文件： 开发商作出的关于房屋质量、交房时间等承诺的文件。 房屋质量问题证据：如果房屋存在质量问题，可以拍照、录像，并请机构进行鉴定。

示例： 王先生购买了某开发商的预售房，后来发现该开发商存在多起诉讼，并且资金链紧张，于是他收集了购房合同、付款凭证等证据，准备申请财产保全。

2. 咨询律师

由于财产保全涉及法律程序，建议咨询律师，律师可以帮助购房者评估案件的风险，提供法律建议，并代理申请财产保全。

3. 准备财产保全申请材料

律师会协助购房者准备财产保全申请书及相关证据材料，包括：

财产保全申请书： 详细说明申请财产保全的理由、请求保全的财产范围和金额。 身份证明： 购房者的身份证复印件。 购房合同： 购房合同复印件。 付款凭证： 付款凭证复印件。 其他相关证据： 如开发商的工商登记信息、诉讼记录等。

示例：律师根据王先生提供的证据，起草了财产保全申请书，并详细列明了开发商的银行账户信息和可供执行的房产信息。

4. 向法院提起诉讼或仲裁

在申请财产保全的同时，通常需要提起诉讼或仲裁。这是因为财产保全属于一种临时性的保护措施，必须依附于诉讼或仲裁程序才能生效。

5. 向法院申请财产保全

将准备好的申请材料递交至有管辖权的人民法院，并缴纳相应的保全费用。

6. 提供担保（可能需要）

根据《民事诉讼法》的规定，法院可以要求申请人提供担保。担保的形式可以是现金担保、财产担保或保证人担保。提供担保是为了防止因申请财产保全错误给被申请人造成损失。

示例： 法院要求王先生提供相当于保全金额的30%作为担保金。王先生通过银行出具了保函，提供了担保。

7. 法院审查与裁定

法院收到申请后，会对申请材料进行审查，如果认为符合法律规定，会裁定准予财产保全。

8. 法院执行财产保全裁定

法院会执行财产保全裁定，采取查封、扣押、冻结等措施，限制开发商对相关财产的处分权。

示例： 法院向开发商的开户银行发出协助执行通知书，冻结了开发商在该银行的账户。

9. 财产保全的期限

财产保全的期限是有限制的，根据法律规定，房屋买卖合同纠纷的财产保全期限一般为三年。如果超过期限，需要重新申请。

10. 解除财产保全

纠纷解决后，如果购房者获得赔偿或补偿，财产保全措施会自动解除。 如果购房者的诉讼请求被驳回，或者放弃诉讼请求，也需要向法院申请解除财产保全。 开发商提供其他有效的担保，也可以申请解除财产保全。

案例分析：

2020年，李女士购买了某楼盘的预售房，支付了首付款。 2021年，该楼盘开发商因资金链断裂停工，李女士担心开发商转移财产，遂向法院申请财产保全，冻结了开发商的部分银行账户和未售房产。 终，在法院的调解下，李女士与开发商达成协议，开发商退还了李女士的首付款，并支付了利息损失。

注意事项：

及时申请： 发现开发商存在风险时，应尽早申请财产保全，以免错过时机。 准确提供信息： 准确提供开发商的财产信息，以便法院能够顺利执行财产保全。 选择合适的保全对象： 通常选择开发商的银行存款、可售房屋等易于执行的财产作为保全对象。 了解相关法律法规： 熟悉《民事诉讼法》、《合同法》等相关法律法规，了解自己的权利和义务。 密切关注案件进展： 随时与律师保持沟通，了解案件进展情况，及时采取相应措施。

总而言之，预售商品房的财产保全是一项重要的法律手段，可以有效保护购房者的合法权益。 购房者在购买预售房时，应充分了解财产保全的相关知识，并在必要时积极采取措施，为自己的购房款保驾护航。

温馨提示： 本文仅为一般性法律信息，不构成法律建议。 如有具体法律问题，请咨询律师。